東京 分譲マンションを検証してみる

そのほか、テナントの入れ替わりのときの手続きや、市場の動向に応じた内装リニューアルなども実施している。
　以上のように、同社ではオーナーの不動産経営に関する不安や手間をすべて取り除き、安心して経営にあたれるよう、長期的にサボートしていくのである。
こうした万全の管理・サポート体制が整備されていることにより、はじめてテナントビルを建てるオーナーでも、安心して不動産経営ができるというわけだ。
　そして、それらが安定したリクーソをもたらし、オーナーを不動産経営の〝勝ち組〃に導くためのインフラ　(基盤)となっているのである。
　首都圏では、都心部を中心にオフィスビルが供給過剰となるいわゆる〝二〇〇三年問題″に見舞われ、オフィスビルの空室率が上昇した。
容積率の緩和によって、都心で超高層ビルが林立したことにより、既存の中古オフィスビルの経営を圧迫しているのである。
　平成十五年だけでも数多くの高層ビルがオープンし、都心に二一八万平方メートルもの新たなオフィススペースが誕生した。
丸の内、西新宿、汐留などが再開発されたほか、六本木ヒルズ、汐留シティセンター、品川シーサイドフォレスト、東京パークタワーといった高層ビルが次々とオープンしたのである。
　その結果、平成十五年三月末の統計では都心五区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)　のオフィスビルの空室率は八・一八%、六月末では八・五七%に上った。
これは、ダ約1七〇万平方メートルのオフィススペースに相当するというのだ。
空室が増えれば当然、卵月額テナント料を下げざるをえなくなり、平成十五年六月末時点での月額テナント料は前年末比三・二四%減、坪単価平均で一万九〇〇〇円を割り込んだという。
そのため、経営が成り立たずに競売に出される中古オフィスビルも出ているというのだ。
　これを受けて、政府内には都内の中古オフィスビルを改修し、共同住宅に改装するという計画があるという。
しかし、オフィスビルを特殊建築物に改装するわけだから、簡単ではないと馬場は指摘する。
「一日のうち、限られた時間だけを過ごすオフィスと違い、特殊建築物は人間の生活の場になるわけですから、当然、それにふさわしい設備と快適性が求められます。
改修にはかなりのコストがかかると思いますね。
結局、二〇〇三年問題を解決させるには、中古オフィスビルの改装も必要ですが、一番はテナント料を下げるしかないでしょうね。
　最近になって空室になったビルであれば、家賃を下げれば必ずテナントが入るはずです。
なぜかというと、オフィス需要は手堅くあって、快適で安いオフィスを求めている中小の会社はまだまだ多いんです」　たとえばこういうことだ。
社員が一〇〇〇人規模の企業がリストラし、二割の人員をカットしたとする。
このリストラされた二〇〇人のうちのほとんどの人はほかの会社に転職することになるのだろうが、すべてというわけにはいかない。
数人か数十人は独立し、小さな会社を設立することもある。
こうしたケースは案外多いのである0　たとえば、建設業界は五十数万社という時代からバブル崩壊後、七〇万社にまで増えたのである。
平成不況のなかにあっても、こうした独立した小企業の誕生により、建設業者の数自体は増えているのだ。
だから、三〇～五〇坪の安いオフィスの需要はあるはずなのである。
「だから、狭くても安いオフィスならばテナントがすぐに決まると思いますよ。
逆に、いま話題になっている超高層のオフィスビルの一部では、現在のようにテナント料を高くしたままだと空室が出る可能性が高いでしょうね。
超高層ビルを管理・運営している会社の社長はビルのオーナーではありませんから、それほど大胆な工夫などできないでしょうし、必死に営業なんかしないでしょう。
ただ　『空いてる』　と指をくわえているだけです。
　これから、もっと厳しい不況が断続的にくるかもしれません。
だから、都心の高層ビルや、いくつかの有名なテナントビルなども、大変な時代になるでしょうね。
ただ、当社の場合は、不景気のはうが活動しやすいですからね」　それはなぜかというと、同社には企画・開発から管理・運営、メンテナンスに至るまで、舛事業用ビルの経営に関しては、専門のノウハウと技術力の蓄積があるからだという.それに加えてサンユー建設では、多くの土地オーナーから絶大な信頼を得ており、金融機関などからも、同社の信用力は高く評価され、磐石の経営基盤を形成しているためである。
サバイバル時代を乗りきるために　そしていま、サンユー建設は新たなビジネスの展開に着手した。
それは、不動産の投資信託に関連するビジネスである。
「低金利時代が続いてますが、欧米に比べると、日本のオフィスビルのテナント料は割高だから、海外の金融業者は日本の利回りの高い物件を探しています。
　その点、私は一二・五%ほどの利回りが得られるような物件しか買わないんです。
とても高い利回りでしょ。
たとえば、安く買った中古ビルを改修すれば、以前より高いキャッシュフローを得られます。
私たちはプロですから、そういった物件を、入札で落とすケースもありますよ」　時には投資物件として、日本のオフィスビルを買おうとしている海外の金融業者から'「資産価値があるかどうかチェックしてほしい」とサンユー建設に相談が持ちかけられることもあるという。
しかも、そのオフィスビルを「サンユー建設がサブリースで一括して借り上げてほしい。
もちろん手数料は払う」といった要望があるというのである。
　それに対して馬場は、「たとえば、このビルは安いけれど、欠陥が多いから補修費がかかるので思ったほどの利回りは期待できないとか、こちらのビルは、若干高いけれど、買うときの税金、登記料'手数料を差し引いて利回りをシ、、、ユレーションした結果、七%の利回りが期待できるといったアドバイスをして差し上げます。
　すると、それならば、買ったほうがいいとか、あるいは、補修が必要ならやめるといった話になりますね」　海外の業者から、こうした引き合いがあるのも、同社の堅実な経営力と、不動産投資における実績が高く評価されているからにはかならない。
まさに、不動産投資信託(p^W^hT)　のコソサルタント業務といえるだろう。
　こうした現状を踏まえて、馬場は「建設業そのものが変わらなければいけない」と提唱　卵している。
つまり、これからの建設業は、設計・施工の技術力だけでなく、不動産投資に関するプロとしてのノウハウが求められるというのだ。
　現在、日本の世帯数は四〇〇〇万世帯ほどで、その多くは三十～四十年周期で建て替えが発生する。
仮に三十年とした場合、年間一三〇～一四〇万戸、四十年とした場合でも年間九〇～一〇〇万戸をつくることになる。
　ちなみに、いままででもっとも多かった年で一八〇万戸ほど、平成十四年度は一二〇～ l三〇万戸だった。
毎年、多少の変動はあるものの、いまは景気の見通しが立たずに建て替えを我慢している人が多い。
しかし、じっと我慢していた人たちのニーズが、もうすぐ爆発して、住宅の建て替えが急増するはずだと馬場は予測している。
　特に、団塊世代が定年退職する二〇一〇年ごろには、およそ一五〇万戸はどの建て替え需要が発生する可能性があるという試算もある。

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